QUY TRÌNH CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT THỔ CƯ

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư) là một vấn đề rất hay gặp trong thị trường bất động sản. Đất nông nghiệp thỏa mãn những điều kiện nào thì được chuyển lên đất ở, lệ phí tính như thế nào và quy trình chuyển đổi có dễ hay không

1. Đất nông nghiệp là gì?

Đầu tiên anh chị cần phải hiểu về đất nông nghiệp. Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp (trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng,..).

Tùy theo mục đích sử dụng mà đất nông nghiệp được chia ra thành nhiều loại (căn cứ Luật đất đai 2013):
+ Đất trồng cây hàng năm
+ Đất trồng cây lâu năm
+ Đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
+ Đất rừng (rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng)
+ Đất nông nghiệp dùng cho chăn nuôi

Vậy đất ruộng là gì?

Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn không quy định loại đất nào là đất ruộng.

Nhưng trên thực tế đất ruộng chủ yếu gồm 2 loại:

QUY TRÌNH CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT THỔ CƯ

Đất chuyên trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác.

Khả năng chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa hoặc từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất phi nông nghiệp là khác nhau (đất trồng lúa khó chuyển hơn).

Do nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (trong đó có đất ở).

3. Điều kiện chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND quận (huyện)

Kế hoạch sử dụng đất này do địa phương quy định.

Điều kiện 1: Vị trí thửa đất phải có quy hoạch sử dụng đất là đất ở (đất thổ cư) hoặc quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Điều kiện 2: Thửa đất chuyển mục đích sử dụng phải thỏa mãn được diện tích tối thiểu.

Vậy làm thế nào biết được quy hoạch của thửa đất đó là gì?

Anh chị chủ động lên trực tiếp UBND (quận) huyện để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện mình.

Nếu lên UBND (quận) huyện thì hỏi bằng văn bản và họ sẽ trả lời bằng văn bản sau 3-7 ngày làm việc là chính xác nhất.

Còn hỏi ở cấp xã, họ chỉ trả lời bằng miệng, thông tin chỉ mang tính chất tham khảo.

4. Phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Thường hợp 1:

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;

Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở

Nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở

Bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Trường hợp 2:

Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở

Bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Lưu ý: Giá đất nông nghiệp và giá đất ở được tính tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Mỗi địa phương sẽ có một khung giá cho từng loại đất khác nhau.